Cap likme. Ieguldot nekustamajā īpašumā, jūs ātri uzzināsit, ka maksimālā likme ir viens no visbiežāk izmantotajiem rādītājiem, lai apsvērtu ieguldījumu. Tas ir vienkāršs veids, kā novērtēt ieguldījuma finanšu rezultātus, taču, kā redzēsit šajā rakstā, tam ir ierobežojumi.
Ievads
Tiešā kapitalizācijas metode ir kapitalizācijas koeficienta aprēķins. Tā ir kā definīcija. Maksimālā likme tiek aprēķināta un noteikta šādi. Piemēram, ja ēka rada neto darbības ienākumus 10 000 USD un pārdod par USD 100 000, likmi var aprēķināt kā 0,1. Robežlikmes ir izteiktas procentos, tāpēc mēs to lasām kā 10 procentus. Šī aprēķina vienkāršība ļauj to ātri pārkārtot, lai atrisinātu nezināmu skaitli. Iepriekš minētajā piemērā mēs zinām NOI un vērtību, taču, ja mums būtu tikai NOI un maksimālā likme, mēs varētu tikpat viegli noteikt vērtību. Tā lietderība ir acīmredzama, jo jums ne vienmēr būs visas trīs informācijas daļas. Izdevīgitiešās kapitalizācijas metodes pieeju var redzēt zemāk fotoattēlā. Šis ir nekustamā īpašuma piemērs.
Ienākumu tiešās kapitalizācijas metodes izmantošanas joma
Tā kā maksimālo likmi var aprēķināt tik ātri un vienkārši, tas ir kļuvis par skaitli, ko investori un citi nekustamo īpašumu speciālisti izmanto, lai salīdzinātu vienu ieguldījumu ar citu. Var tikt apsvērtas divas investīcijas, kurās abām ir ļoti atšķirīgas saraksta cenas un trokšņi, taču, ja katram tiek piemērota viena un tā pati maksimālā robeža, varat tos viegli salīdzināt.
Profesionāli vērtētāji un nekustamā īpašuma investori izmanto dažādas vērtēšanas pieejas. Tiešā lielo burtu lietojuma metode ir tikai viena no tām, un tā balstās uz to pašu formulu, ko mēs ieviesām iepriekš. Finanšu terminoloģijā metode ēku vērtē kā “pastāvīgu”. Faktiski šī aprēķina pamatā esošā matemātika pieņem, ka ieguldījums turpinās nest peļņu bezgalīgi.
Maksājumu likme kalpo kā “atlaide”, ko investori piemēro šai ienākumu plūsmai, ņemot vērā dažādus ar to saistītos riskus. Nav tādas lietas kā bezriska ieguldījums, tāpēc investori diskontē jebkuru ienākumu plūsmu, lai ņemtu vērā iespējamās problēmas un zaudējumi, ko tā varētu radīt. Maksimālā likme vienkārši parāda ienākumu attiecību pret cenu, ko investori ir gatavi pieņemt nākotnes ienākumu plūsmai.
Kurš NOI tu esiizmantot
Šis ir jautājums, kas investoram vienmēr būtu jāuzdod, aplūkojot kapitalizācijas likmes. Nav vispārpieņemta NOI. Tas rada problēmas investoriem, kad viņi mēģina noteikt tirgus maksimālo likmi konkrētam ieguldījumam. Viņi, iespējams, ir dzirdējuši, ka īpašums, kas atrodas blakus attiecīgajam īpašumam, tiek pārdots “septiņu procentu robežās”, lai gan tas varētu būt tikai “starpniecības” skaitļi, kas palielināja NOI. Ja NOI ir augstāks vai zemāks, tam būs tieša ietekme uz patieso maksimālo likmi, ar kādu tiek tirgots aktīvs. Tāpēc ir svarīgi sadarboties ar savu komandu, lai novērtētu salīdzināmus tirgus rezultātus un rūpīgi apsvērtu, kādus likmju ierobežojumus uzskatāt par derīgiem.
Kad šī metode jāizmanto
Cap likmes un tiešās kapitalizācijas pieeja vērtēšanai ir noderīgs rīks, kas jāiekļauj jūsu kā investora rīku komplektā. Tas ļauj ātri analizēt darījumu, un, ja tas tiek veikts sistemātiski ar kritisku objektīvu, tas var būt spēcīgs paņēmiens. Tomēr papildus tam ir arī daudzas papildu vai alternatīvas novērtēšanas metodes. Zinot, kad jums ir jāveic vairāk nekā šis viens aprēķins, ir svarīga prasmju kopa, attīstot tirdzniecības analīzes iespējas.
Metodes formulas atvasinājums
Nekustamajā īpašumā ieguldījumu analīzē kapitalizācijas likme ir vienāda ar neto darbības ienākumu attiecību pret nekustamā īpašuma vērtību. Tiek izmantotas salīdzināmu īpašumu kapitalizācijas likmesīpašuma neto darbības ienākumu diskontēšana, lai iegūtu tā patieso vērtību.
Tāpat kā jebkurš cits ieguldījums, nekustamais īpašums tiek novērtēts nākotnes naudas plūsmu pašreizējā vērtībā. Nekustamā īpašuma novērtēšanai ir divas metodes: tiešās kapitalizācijas metode un diskontētās naudas plūsmas metode. Tiešās kapitalizācijas opcijā ienākumu plūsma no īpašuma, ko mēra ar neto darbības ienākumiem, tiek uzskatīta par pastāvīgu, un īpašuma vērtība ir vienāda ar NOI, kas dalīta ar diskonta likmi.
Formula
Īpašuma vērtību, izmantojot tiešās kapitalizācijas metodi, nosaka pēc pastāvīgā maksājuma pašreizējās vērtības formulas:
r ir kapitalizācijas likme, un NOI ir tīrie darbības ienākumi. Tas aprēķinos ietver NOI pieauguma tempus. Robežlikme r ir vienāda ar diskonta likmi i mīnus pieauguma likmi g. Šie ir tiešās lielo burtu lietojuma metodes formulas mainīgie.
Pārkārtojot iepriekš minēto vienādojumu, mēs iegūstam r matemātisko izteiksmi. Kapitalizācijas likme r tiek noteikta, pamatojoties uz neto darbības ienākumu (NOI) attiecību pret salīdzināmo īpašumu vērtību. Equal Income NOI - īpašums, no kura atskaitīti visi ekspluatācijas izdevumi, remonts un uzturēšana, apdrošināšana, īpašuma nodokļi, komunālie maksājumi utt. NOI ir nevienmērīgs neto naudas plūsmu mērs, t.i., no tā netiek atskaitīti nekādi procentu izdevumi vai citas kapitāla izmaksas, kā arī īpašuma vērtība un maksimālā likme.
Robežlikmes
Robežlikmēm, kas tiek izmantotas īpašuma vērtēšanai, ir jābūt no darījumiem ar nekustamo īpašumu, kas ir ļoti līdzīgs novērtētajam īpašumam pēc īpašuma atrašanās vietas, lieluma, īpašuma veida (dzīvojamais un komerciālais), nomas termiņa (īstermiņa vai ilgtermiņa), vecums, t.i., ir noteiktas remonta un uzlabojumu izmaksas utt.
Tiešo ienākumu kapitalizācijas metodes izmantošanas piemērs
Ņemot vērā šādus datus, īpašuma A vērtība, izmantojot robežlikmi, kas iegūta, izmantojot informāciju, kas pieejama par īpašuma B un C pārdošanu, atkarībā no tā, kura ir vispiemērotākā. Tiešās kapitalizācijas metodes piemērs uzņēmuma vērtēšanā:
| Īpašums | A | B | C |
| NOI | $1 000, 000 | $2, 000, 000 | $15 000, 000 |
| Vērtība | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Nomas termiņš | 10 gadi | 8 gadi | 3 gadi |
| Īrnieku skaits | 2 | 3 | 10 |
Īpašums B vairāk līdzinās rekvizītam A, nevis rekvizītam C, tāpēc mums ir nepieciešama īpašuma A vērtība, izmantojot kapitalizācijas procentuālo daļu, kas iegūta no īpašuma B informācijas vērtības un NOI.
Iepriekš izmantoto maksimālo likmi var koriģēt uz augšu vai uz leju, lai atspoguļotu atšķirības starp salīdzināmiemrekvizīts (t.i., rekvizīts B) un rekvizīts, kas tiek novērtēts (t.i., rekvizīts A).
Tiešā kapitalizācija pret diskontētās naudas plūsmas analīzi
Daudzi komerciālo nekustamo īpašumu brokeri, aizdevēji un īpašnieki izmanto nekustamā īpašuma novērtēšanu, paturot prātā ienākumu pieeju. No tiešās kapitalizācijas iegūtais novērtējums ir diskontētās naudas plūsmas (DCF) analīze. Tiešai kapitalizācijas novērtēšanai stabilizētie tīrie darbības ienākumi (NOI) tiek dalīti ar tirgus kapitalizācijas likmi. Paredzamās izmaksas, DCF analīze katru gadu prasa aplēsi kopā ar NOI, kā arī paredzamās apvērses izmaksas analīzes perioda beigās. Parasti analītiķis izmanto peļņas kapitalizāciju, lai novērtētu peļņu. Šie paredzamie naudas ieguvumi pēc tam tiek diskontēti ar atbilstošu likmi, lai nonāktu vērtēšanas tirgū. Tiešās kapitalizācijas metode ieguldījumu risku novērtēšanā tiek aplūkota pēc aptuveni vienādiem noteikumiem.
Neto darbības ienākumu aprēķins
Lai gan šie aprēķini ir vienkārši un vienkārši, tie ir atkarīgi no vērtētāja vai vērtētāja pieņēmumiem. Izmantojot tiešo lielo burtu lietojumu, ir jānovērtē stabilizētā NOI īpašības. Šis novērtējums ir balstīts uz tirgus datiem par salīdzināmiem īpašumiem tirgus zonā; atspoguļo vērtētāja viedokli par to, kā īpašumam vajadzētu darboties. Tā kā vērtētāja atzinums ir balstīts uz tirgus datu novērošanu, ir grūti atrast vainu viņa vai viņas NOI novērtējumā. Ja tirgus ir "adekvāts", jēdziens "stabilizēts NOI" ir īpaši noderīgs. Tomēr īpašsdivas problēmas.
Pirmkārt, ko darīt, ja īpašuma novērtējuma brīdī ir ievērojama brīva vieta? Acīmredzot neviens neattīsta nekustamo īpašumu, cerot uz nozīmīgu, pastāvīgu vakanci. Tādējādi vērtētājs var izmantot brīvo darba vietu tirgus daļu, nevis reālo vakanču īpašumus. Tas rada paaugstinātu NOI vienuma modifikatoram un var palielināt modifikatora vērtību.
Otrkārt, ja ir sagaidāms, ka īpašuma nākotnes NOI palielināsies, jo palielinās pieprasījums pēc platībām, kā rezultātā palielināsies nomas maksas, viena gada tiešā NOI kapitalizācija var nenovērtēt īpašumu. Tā kā DCF analīze ļauj katru gadu pielāgot īres likmi, brīvo telpu likmi, iekasēšanas zaudējumus un darbības izmaksas, DCF analīzi var izmantot, lai paredzētu pircēja NOI pieaugumu laika gaitā.
Ja, piemēram, tuvāko trīs līdz piecu gadu laikā ir paredzēts, ka īpašums tiks pilnībā iznomāts, dzīves dārdzība var tikt samazināta līdz vēlamajam līmenim. Šī paredzamo izmaiņu specifikācija rada reālistiskus NOI aprēķinus attiecīgajā periodā - rezultāts ir daudz labāks nekā gada NOI kapitalizēšana. Taču, no otras puses, vienkārši pieņemot, ka vakanču līmenis tiks samazināts trīs gadu laikā, tas var radīt paaugstinātu NOI.
DCF analīze ir lieliski piemērota šādām situācijām. Tomēr DCF analīze nav īpaši noderīga, ja nepieciešams zināt, ka īpašums ir pilnībā izīrēts. Vienādu gada naudas plūsmu sērijas pašreizējā vērtība ir vienāda ar ekvivalentukapitalizētā vērtība. Tā nav kļūda izmantot DCF analīzes īpašības, ja nav sagaidāmas būtiskas NOI izmaiņas. Tomēr novērtējuma ziņojuma lietotājiem ir jāapzinās, ka šīs metodes rezultāti nav labāki par tiem, kas iegūti, pareizi piemērojot tiešo kapitalizāciju. Tiešās kapitalizācijas metode ieguldījumu risku novērtēšanā tiek aplūkota pēc aptuveni vienādiem noteikumiem.
Kapitalizācijas un diskonta likmju izvēle
Teorētiski bažas par viena gada NOI kapitalizāciju ir izslēgtas. Liela loma ir vērtētāja prasmei noteikt tirgus kapitalizāciju, salīdzināmo pārdošanas apjomu. Ja tirgus maksimālās robežas likmi atvasina no īpašuma pārdošanas ar brīvo platību līmeni, kas ir salīdzināms ar precēm ar atbilstošām pircēja cerībām par pilnībā iznomāta īpašuma likteni, vērtību varētu aprēķināt, pamatojoties uz nekoriģēto NOI un tirgus ierobežojumu.
Arī pircēji, kuri nākotnē sagaida NOI pieaugumu tās īpašībās, algu cenas atspoguļo šīs cerības. Abos gadījumos cerības atspoguļojas novērotajā cenu kapitalizācijā. Vērtētāja problēma rodas, ja ir nepieciešams saskaņot objektus, kurus nevar atrast. Šādā gadījumā vērtētājam ir jāizstrādā kapitalizācijas likme un jānovērtē NOI no labākajiem pieejamajiem līdzīgiem uzņēmumiem un jāsagatavo tirgus vērtības aprēķins, kas atspoguļo patērētāju vēlmes.
Atbilstoša diskonta likme tiek izmantota, lai analizētu DCF, pārvēršot NOI aprēķinus uzvērtības. Ja nekustamā īpašuma tirgus novērtēšanai izmanto DCF analīzi, diskonta likme ir jāizņem no tirgus, izmantojot salīdzināmus īpašuma datus. Tātad DCF analīzei un tiešai kapitalizācijai nepieciešami atbilstoši salīdzināmi dati. Ja ieguldījumu analīzei izmanto DCF analīzi, paredzamo naudas plūsmu diskontēšanai jāizmanto nepieciešamā atdeves likme.
Nepieciešama grūta izvēle
Tiešās kapitalizācijas un DCF analīze - katrs ir piemērots noteiktos apstākļos. Jo īpaši tiešā kapitalizācija ir piemērota, lai sagaidītu stabilas NOI analīzes īpašības; DCF ir labi piemērots gaidāmajām mainīgās NOI īpašībām. Atbilstošas kapitalizācijas likmes un diskonta likmes izvēle dažkārt var būt sarežģīta abām metodēm. Galvenā DCF analīzes priekšrocība ir tā, ka, vācot datus, kas nepieciešami, lai novērtētu NOI analīzes periodā, ir jāiepazīstas ar īpašuma perspektīvu.
DCF analīze ir rūpīgi jāapsver. Paredzamā piedāvājuma un pieprasījuma kapitalizācijas likme noteikta veida platībām un ekspluatācijas izmaksām. Pareizi veikta šāda analīze var sniegt informāciju, kas nav acīmredzama, izmantojot tiešu lielo burtu lietojumu. Tomēr bieži vien primārā DCF analīzes izmantošana apstiprina tiešās kapitalizācijas novērtējuma tirgus vērtību. Lai gan DCF analīzē izmantotie aprēķini var būt precīzāki dažiem NOI īpašumiem, tirgus vērtības tiešās kapitalizācijas aplēses neatkarīgam apstiprinājumam ir nepieciešama atbilstoša atlaide.likmes.
Secinājums
Mūsdienu pasaulē ir ļoti daudz ekonomisko instrumentu, un tos ir diezgan grūti saprast. Šajā rakstā ir detalizēti analizēta tiešās kapitalizācijas metode. Šī ir ļoti noderīga tehnika, ko bieži izmanto ekonomikā. Tagad lasītājs ar to ir iepazinies un var to izmantot. Ienākumu tiešās kapitalizācijas metode jebkura veida uzņēmējdarbības vai ienākumu objekta vērtēšanā palīdz veidot veiksmīgu biznesu ar minimāliem riskiem.
